Droits réels principaux

Les droits réels principaux permettent à leur titulaire d’agir sur la chose.
 
Le plus important est le droit de propriété. C’est le droit le plus complet qu’une personne peut avoir sur une chose. Il comprend : le droit d’user ou non de la chose (usus(fr)), le droit d’en tirer des fruits (fructus) et le droit d’en disposer (abusus). Le droit de propriété peut faire l’objet de démembrement qui confère à leur titulaire une partie seulement des prérogatives du droit de propriété. Les droits réels qui correspondent au démembrement du droit de propriété constituent également des droits réels principaux.
 
Tel est le cas :
 
- de l’usufruit (usus et fructus), le nu-propriétaire ayant l’abusus ;
- du droit d’usage et d’habitation qui donne à son titulaire le seul droit d’utiliser la chose. Par exemple, l'article 764 du Code civil reconnaît au conjoint survivant un droit d’usage et d’habitation viager sur le logement familial, droit qu’il peut opposer aux personnes qui hériteront de ce logement ;
- des servitudes qui permettent au propriétaire d’un fonds (terrain, propriété, immeuble par nature) d’user de certaines prérogatives sur un fonds voisin (puisage, passage, etc.)
 
Un autre droit réel principal est l'emphytéose qui est un droit de bail d’une durée comprise entre 18 et 99 ans. Du fait de cette durée, l’emphytéose est considérée comme un droit réel alors que les baux ordinaires (durée libre si meublé, 3 ans si vide, 9 ans pour les baux commerciaux) sont considérés comme créant un droit personnel entre le locataire et le bailleur.
Dans un arrêt du 14 novembre 2002, la Cour de cassation a précisé que ne pouvait pas être qualifié de bail emphytéotique (indépendamment de la qualification retenue par les parties), le bail contenant une clause de résiliation de plein droit en cas de non paiement du loyer. La Cour de cassation estime que ce type de clauses crée une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel. Les incidences sont financièrement lourdes pour le bailleur puisque les grosses réparations sont à la charge du propriétaire dans un bail de droit commun alors qu’elles sont à la charge du preneur dans un bail emphytéotique.